为积极探索破解难题，打破瓶颈，高质量推动江苏城市更新行动实践，近日，江苏省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅并商省有关部门研究起草的《关于支持城市更新行动的若干政策措施（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），公开向社会征求意见。
《征求意见稿》从优化规划编制实施管理、创新土地供应使用方式、提升产权登记办理服务水平、完善施工图审查管理体系、加强消防设计审查验收衔接、加大财税金融支持和组织推进力度六个方面，提出18项政策措施。
在优化规划编制实施管理上，《征求意见稿》提出，深化规划编制内容，科学设置规划指标，提高规划实施效率。发挥国土空间详细规划（以下简称“详细规划”）引导作用，对符合城市更新需求的既有详细规划，继续沿用；对确需编制或修改的，按照急用先编原则，充分考虑城市更新实际需求编制更新地区详细规划。在街区层次详细规划（即更新实施单元详细规划）中，明确保留、改造、拆除的更新区域和地下空间利用范围，合理确定用地性质，细化用途混合和兼容要求，合理确定地块建筑密度、高度、容积率和绿地率等指标。
对历史城区包括历史文化街区、历史地段等特定区域，按照保护要求因地制宜确定规划指标。城市更新地区中对现状建筑密度较高等无法达到现行标准和规范的区域，在征得利害关系人同意的前提下，按照“优化不恶化”原则，在详细规划中对建筑高度、日照间距、停车配建、建筑密度、绿地率、建筑退让距离等规划指标进行适应性优化完善。为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于城市更新地区增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。要推动建立详细规划动态更新机制，探索并联审批，缩短规划许可办理时长。
创新土地供应使用方式上，《征求意见稿》提出，支持各地依法依规运用划拨、出让、租赁等多种方式，保障城市更新项目用地。对布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的社区养老、社区管理、群众体育、新能源汽车充电设施等配套设施，可依据详细规划、国家和省相关政策文件，纳入供应地块的规划条件，补齐更新区域公共服务配套短板。鼓励原土地使用权人依法以转让、经分割审批后部分转让或出租土地使用权等方式盘活利用。
规范引导土地用途转换，《征求意见稿》明确，结合新产业、新业态发展需要，支持不同产业用地类型合理转换，鼓励各地探索制定存量建设用地用途转换负面清单，依据详细规划、规划条件和供地政策进行混合复合更新，依法依规办理供地手续。对经地方人民政府审定的城市更新项目，因土地用途转换需补缴土地出让金的可以按规定分期缴纳。鼓励各地根据产业发展的实际需要，考虑采用不高于法定最高出让年限或租赁年期供应产业用地，依法依规予以续期。更新后的混合用途宗地出让时，属于不同用途不动产难以分割且只有一个使用者情形的，可统一按综合用地、最高不超过50年设定出让年限；属于不同用途不动产可以分割且最终使用者为不同单位或个人情形的，一般应按宗地所含的具体土地用途分别确定出让年限，并明确不同用途相应的土地面积。
产权复杂是城市更新实践中的一大难题。《征求意见稿》提出，各市、县（市、区）人民政府根据实际情况出台本地化解历史遗留问题的政策文件，针对用地手续不完善、欠缴土地出让价款和相关税费、未通过建设工程规划核实、开发建设主体灭失或不再具备相应资格、无法提供竣工材料、已销售房屋的建设用地使用权被抵押或查封、房屋土地信息不一致、项目跨宗地建设等不动产历史遗留问题，明确不动产确权登记路径。对城市更新形成的不动产，兼容多种功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范围、不同建筑区域或楼层办理分割审批手续、分区分层设权后，办理不动产登记。
《征求意见稿》提出，在改善消防条件、提升消防本质安全水平的前提下，支持各地对《江苏省既有建筑改造消防设计技术要点（试行）》中尚未包括，但确有现实需求的内容进行试点，适时总结成功经验并复制推广。各地应当建立适应城市更新中既有建筑改造利用规划、建设、消防的审批管理规则。鼓励各地因地制宜，积极探索“城市微鉴定”“社区鉴定师”等城市更新服务制度。
城市更新钱从哪里来？《征求意见稿》提出，拓宽资金来源渠道，在不新增地方政府隐性债务、依法合规、风险可控的前提下，鼓励政策性银行和商业银行为城市更新项目实施主体提供长周期、低利率信贷支持。在保障公共利益前提下，对可经营、可出售、可出租的更新项目或资产，通过REITs、社会投资人+EPC等多渠道筹集资金，优先通过市场化方式运作。鼓励各地整合、统筹利用各项国家政策性资金，推动城市更新项目实施。对符合条件的保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设项目，支持纳入地方政府专项债券申报范围。优化省级专项资金支持方式，更多采取免审即享的方式，对城市更新重点领域和重点地区符合条件的项目提供贴息，撬动更多金融和社会资本参与城市更新，鼓励有条件地区整合资源实行省市（县）联动。对国家城市更新试点城市及省级城市更新试点项目，更新主体实施多地块并宗、更新后交易，积极落实因国家建设需要依法征用、收回的房地产等土地增值税有关税费支持政策。对“工改工”类的低效产业用地更新项目，交易环节的土地增值税等各项税费符合延期缴纳税款条件的，及时予以办理。
《征求意见稿》鼓励多元主体参与城市更新。依据规划管控要求，结合不同产权主体意愿，分别或者组合运用政府征收收储、产权主体间权属转让、联营入股、自主改造等多种形式开展城市更新活动。支持各地成立符合地方特点和更新需求的专业化更新实施主体，并通过信息公开、模式创新等途径广泛吸引社会资本参与，形成联动策划、规划、设计、建设、运营一体化更新解决方案，推动开发主体转变为更新地区的长期运营商。
江苏将建立省级试点项目分类评价办法，对实施水平较高、综合效益明显的项目及时总结经验，纳入省实施城市更新行动可复制经验做法清单在全省推广。
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